Difformità urbanistiche - Le Sezioni Unite della Cassazione definiscono il confine della commerciabilità dei fabbricati

02 aprile 2019

Con la Sentenza n° 8230 del 22 marzo 2019, le SS.UU. della Cassazione hanno composto il contrasto giurisprudenziale riguardante la natura "formale" o "sostanziale" della nullità prevista dall'art. 40 della L. 47/1985 e dell'art.46 del Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001).

In estrema sintesi la Cassazione ha chiarito che la nullità in questione è una nullità "testuale" ex art. 1418, comma 3, C.C. e pertanto:

a) l'atto è nullo se manca l'indicazione del titolo in base al quale il fabbricato è stato costruito o è stato oggetto di ristrutturazione cd. "pesante" o se manca la dichiarazione che esso è stato realizzato prima del 1° settembre 1967;

b) l'atto è valido se la suddetta indicazione/dichiarazione è riportata in atto e il titolo indicato esiste ed è riferibile effettivamente all'immobile.

Sembra quindi potersi dedurre da un lato che una difformità anche grave non comporti l'incommerciabilità del fabbricato, dall'altro che la totale difformità dello stesso dal titolo, essendo equiparabile alla mancanza di quest'ultimo, non consenta di rendere la dichiarazione richiesta dalla legge e quindi di trasferire l'immobile.

In ogni caso, la soluzione fornita dalla Cassazione non deve ingannare gli operatori del diritto e del mercato immobiliare. Infatti, essa si limita ad escludere la nullità civilistica dell'atto di traferimento, ma rimangono applicabili al fabbricato le sanzioni previste dal diritto amministrativo (quale, ad esempio, l'ordine di demolizione) e quelle di natura penale.

Inoltre, l'acquirente non reso edotto delle difformità urbanistiche potrebbe attivare tutti quei rimedi che la legge riconnette alla garanzia per i vizi propria della vendita, fino alla risoluzione del contratto.

Per considerazioni più approfondite, si segnala l'articolo di Giovanni Rizzi su Federnotizie.

A questo link il testo della Sentenza.

Studio Notarile Associato Gambacorta

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