Mutui ipotecari e finanziamenti bancari

Con il contratto di mutuo, il mutuante (generalmente una banca) trasferisce una somma di denaro al mutuatario, il quale si obbliga a restituirgliela (generalmente a rate) e a remunerarla pagando degli interessi.

Spesso nel mutuo – e nei contratti di finanziamento in genere – gli obblighi del mutuatario sono garantiti da ipoteca concessa su un immobile del mutuatario stesso o di un terzo datore, ma possono altresì essere garantiti da pegno su titoli (ad esempio, azioni) o assistiti da garanzie personali rilasciate da soggetti diversi dal mutuatario (tipicamente, la fideiussione).

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio, se incaricato per tempo dal mutuatario, può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

Occorre attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca. Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.

Infine, deve ricordarsi che:

  • Ai sensi dell’art. 15, comma primo, lett. B) del Testo Unico Imposte sui Redditi, è possibile detrarre dall’IRPEF, per un importo non superiore a 4.000 euro, una somma pari al 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili che siano stati contratti per l'acquisto di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale dell’acquirente. L'acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo e questa deve essere adibita ad abitazione principale dell’acquirente entro un anno dall’acquisto stesso.

  • Ai sensi dell’art. 120-quater del Testo Unico Bancario, è possibile surrogare nei diritti della banca mutuante originaria un altro istituto bancario ove si ottengano condizioni considerate più favorevoli per lo stesso finanziamento. In pratica, si può sostituire la banca che ha erogato il mutuo con un altro istituto bancario, con costi a carico dello stesso.

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